Поделиться:

А право - то - голое!

Анализ надзорной практики ВАС РФ, а равно и нашей практической деятельности приводит к выводу: в российской правовой системе имеют место «голые», то есть не обеспеченные судебной защитой вещные права на недвижимость. Об этом правовом феномене, случаях его возникновения, практических последствиях и вариантах разрешения поговорим в предлагаемой статье.

Позиция ВАС РФ

Для практикующих в сфере недвижимости юристов не секрет, что передача владения по сделке не является необходимым условием возникновения права собственности и в обороте встречаются случаи продажи недвижимости без владения. При этом, в зависимости от осведомленности покупателя об отсутствии продавца владения и причинах такого отсутствия, покупатель может либо быть признанным недобросовестным (то есть незаконным владельцем вещи), либо же он может быть признан собственником вещи, имеющим право виндицировать ее у незаконного владельца.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 №1689/11 по делу №А04-3015/2010 изложена следующая правовая позиция: «По смыслу положений статей 8, 131 Гражданского кодекса РФ передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента его государственной регистрации за этим лицом. Однако это право судебную защиту (на виндикационный иск) переходит к новому собственнику при условии, если предыдущий собственник его не реализовал» (согласно фабуле дела, прежний собственник – ОАО «РЖД» ранее обращался с иском о виндикации, однако отказался от иска; после продажи объекта без передачи владения новому собственнику было отказано в иске в связи с исчерпанием права на судебную защиту).

При этом согласно правовой позиции ВАС РФ, сформулированной в Постановлении Президиума от 05.04.2011 № 12833/10, при схожих обстоятельствах перехода права собственности без владения «право на предъявление виндикационного иска переходит к новому собственнику от прежнего с теми возражениями, в том числе по исковой давности, которые имеются у фактического владельца имущества» (в рассматриваемом случае от прежнего собственника к истцу по делу передано «задавненное» право собственности, по которому срок исковой давности для виндикационного требования у прежнего собственника уже истек. В этом случае новый собственник приобретает право собственности, но не может виндицировать вещь у фактического владельца).

Как можно видеть из судебных актов по обоим приведенным делам, высшая судебная инстанция признает возможность существования не обеспеченного судебной защитой права собственности. В одном случае – вследствие ранее имевшего места отказа продавца вещи от виндикационного иска. В другом – вследствие истечения срока исковой давности для заявления такого виндикационного иска.

Следует отметить, что в более позднем своем Постановлении от 24.12.2013 № 12505/13 Президиум ВАС РФ отрицательно высказался относительно возможности порождения «голого» права собственности. По крайней мере, было имплицитно ограничено право судов отказывать собственникам в виндикации их имущества в связи со ссылкой на ст. 10 ГК РФ (злоупотребление правом). Так, Президиум указал, что «…компания… обращалась за защитой вещного права – права собственности.

Установив наличие этого права, на защиту которого было направлено виндикационное требование истца, и отказав в его удовлетворении со ссылкой на ст. 10 ГК РФ, то есть по основаниям, отличным от предусмотренных правилами ГК РФ для такого рода требований, суды не учли, что тем самым они не просто отказали истцу в защите его права, а по существу лишили собственника объекта недвижимого имущества возможности вернуть владение и пользование спорным объектом, то есть лишили собственника соответствующих вещных правомочий.

При этом правовым последствием этого решения явилось признание за ответчиком неограниченного по времени права владеть и пользоваться чужим объектом в отсутствие какого-либо основания для такого владения и пользования» (в рассматриваемом случае здания завода, принадлежащие на праве собственности истцу, образовывали единый имущественный комплекс с оборудованием завода, принадлежащим ответчику, в связи с чем Президиум ВАС РФ согласился с выводом о невозможности виндикации зданий, указав, что спор необходимо решать по правилам о споре между сособственниками имущества при общей долевой собственности).

Догматический анализ позволяет заключить, что право на судебную защиту прекращается либо с истечением времени (срок исковой давности), либо же вследствие действия исключительности вступившего в силу судебного акта. Последнее свойство судебного акта означает недопустимость повторного обращения в суд с тождественным иском, если ранее дело находилось в производстве компетентного суда и было разрешено по существу либо прекращено.

Теория и практика

Анализируя влияние судебного акта на динамику обязательственного правоотношения и, в частности, исследуя свойство исключительности вступившего в законную силу судебного акта, мы приходим к следующим выводам:

  •  судебное решение не способно прекратить право, а может только создать опровержимую презумпцию его отсутствия. В связи с этим даже ошибочный отказ в иске не прекращает право истца – оно предполагается отсутствующим. Но в случае отмены судебного акта об отказе в иске право будет действующим с того момента, когда могло возникнуть.
  •  отказ истца от иска может быть продиктован различными мотивами, и отказ от судебной защиты права само это право не прекращает. Для целей правопорядка обязательственное право истца, о защите которого он просил суд, предполагается отсутствующим с момента, когда оно могло возникнуть в случае прекращения производства по делу в связи с его отказом от иска.

Изложенные основания (истечение времени и свойство исключительности вступившего в силу судебного акта) равным образом влекут за собой прекращение права на судебную защиту и для вещных прав.

Однако практика позволяет продолжить перечень случаев «незащищаемого» права собственности.

При наличии правила, что для возникновения права на недвижимое имущество не требуется передачи владения покупателю, возникает следующая трудноразрешимая проблема практического свойства: продавец – собственник имущества заключает два договора купли-продажи одной и той же вещи с разными покупателями. По первому договору продавец передает фактическое владение покупателю, а по второму изменяется запись в ЕГРП.

Второй покупатель – «реестровый собственник» не имеет перспектив удовлетворения своего иска к фактически владеющему покупателю, так как владение последнего получено от собственника по действительной сделке и является законным, защищаемым по ст. 305 ГК РФ. Примером подобного случая является Постановлении ФАС ВВО от 14.04.2005 № А28-10547/2004-378/22. В данном судебном акте описана ситуация, в которой продавец заключил договор купли-продажи нежилого помещения, передал его покупателю, но до регистрации права покупателя внес все здание, в которое входило нежилое помещение, в качестве вклада в уставный капитал юридического лица. Владение нежилым помещением передано юридическому лицу не было, поскольку им уже владел покупатель. Право на здание, включая нежилое помещение, было зарегистрировано на вновь созданное юридическое лицо. В результате юридическое лицо не может получить владение нежилым помещением, а покупатель зарегистрировать переход права (следует признать, что в этом споре также может быть поднят вопрос о возможности передачи помещения в здании без оформления кадастрового паспорта на это помещение отдельно. Судебная практика это допускает, хотя это и сопряжено со сложностями).

В приведенном примере оба лица получили свои титулы (владельческий и реестровый) по действительным сделкам. Покуда у собственника имелась регистрационная запись, он был вправе распорядиться своей собственностью. И распорядился ей таким образом, что передал фактическое владение одному лицу а реестровый титул другому. В обоих случаях правомерно.

В нашей практике же имеется спор, когда обе стороны этой дилеммы получили свои титулы по недействительным сделкам и между тем находятся в том же положении. Так, в Определении Московского городского суда от 23.09.2013 № 4г/4-8561 описана хронология длительного судебного спора, включающего в себя несколько различных арбитражных и гражданских дел, продолжающихся до настоящего времени. Суть ситуации сводится к тому, что в 1993 году фирма занималась капитальным ремонтом и реконстукцией здания, для чего привлекала соинвестора, которому по завершении работ по договору в апреле 1996 года передала нежилые помещения в здании в качестве оплаты за проведенные работы (регистрация права собственности не была осуществлена ни на имя передающей стороны, ни на имя принимающей, однако фактическое владение перешло). В дальнейшем – в августе 1996 года данные помещения были проданы физическим лицам, которые владеют ими до настоящего времени. Фирма же, передав фактическое владение спорными помещениями своему соинвестору, оформила договор приватизации данных помещений на свое имя, зарегистрировала свое право собственности на помещения и далее продала данное помещение новому собственнику.

Решениями арбитражных судов по разным делам в 2005 и 2007 годах сделки приватизации и купли-продажи спорных помещений новому приобретателю признаны ничтожными, однако регистрационная запись о собственности компании на спорные помещения не была аннулирована, и до настоящего времени ответчик значится собственником спорных помещений по данным ЕГРП.

Решением суда общей юрисдикции в 2006 году была признана ничтожной сделка купли-продажи, заключенная между соинвестором и физическими лицами. Суды указали, что соинвестор, не имея права собственности на спорные помещения, не имел права на их отчуждение гражданам.

В удовлетворении исковых требований каждой из сторон (о признании права собственности и о выселении соответственно) на сегодняшний день отказано неоднократно – в начале со ссылками на ничтожность сделок, лежащих в основании испрашиваемого права, а затем и по мотивам недопустимости пересмотра выводов и суждений судов по ранее рассмотренным делам (свойство исключительности и преюдициальности судебного акта).

Из текста судебных актов по приведенным делам можно предположить, что надлежащим собственником спорных помещений является город Москва, однако все мыслимые сроки исковой давности для заявления городом своих требований на сегодняшний день истекли.

При таких обстоятельствах имущество по факту выпало из оборота, и закон как будто не дает оснований к его возвращению в оборот.

Некоторые выводы

Как представляется, в приведенных выше и подобных им примерах необходима выработка решения по возвращению в оборот недвижимого имущества, находящегося по данным ЕГРП в собственности лица, которое не вправе истребовать владение в связи с истечением срока исковой давности либо исчерпанием своего права на иск (в связи с отказом от иска либо отказом ему в иске судом по любым основаниям и невозможностью повторного обращения). Свойство исключительности вступивших в законную силу судебных актов, заключающееся в недопустимости повторного рассмотрения ранее рассмотренного судом дела, в рассматриваемом случае означает, что такое «голое» право собственности никогда не найдет своей защиты в суде.

В силу того, что односторонние действия, направленные на осуществление права, срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются (п. 2 ст. 199 ГК РФ), данное право следует признавать невозможным к передаче как не имеющее имущественной ценности и порождающее заблуждение относительно своего содержания. «Реестровый собственник» в рассматриваемом случае лишен правомочий владения и пользования имуществом, а также лишен возможности фактически уничтожить вещь. В этой ситуации передача такого «голого права» не имеет экономического смысла и не должна допускаться правопорядком.

Возможно, также целесообразно установить в рассматриваемых случаях механизм возврата вещей в оборот посредством применения положений ст. 225 ГК РФ о бесхозяйных вещах либо ст. 234 о приобретательной давности. Однако буквальное толкование данных статей не дает оснований для их применения к рассматриваемым отношениям.

Читайте также
Порядок принятия решения общего собрания акционеров