Поделиться:

Договор комиссии предполагает покупку недвижимости. Чем рискует комитент

Сама суть договора комиссии опосредует отношения распоряжения правами, которые комиссионеру не принадлежат.

И вплоть до начала ХХ века предметом договора комиссии мог быть только товар, то есть движимая вещь (так как недвижимость товаром не признавалась). Современное законодательство допускает возможность заключения комиссионных сделок с недвижимым имуществом. Однако в связи принципом публичной достоверности реестра прав на недвижимость ситуация, при которой несобственник будет записан в реестре как собственник, недопустима. Кроме того, с введением правила о возникновении права на недвижимое имущество с момента государственной регистрации возникли дополнительные сложности, связанные с комиссионными сделками с недвижимым имуществом. А значит, сторонам комиссионного договора в отношении объекта недвижимости необходимо учесть все нюансы, чтобы избежать возможных рисков.

Комиссионер никогда не приобретает право собственности на предмет комиссии 

Участники заседания гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при ВАС РФ при обсуждении проблемных вопросов договора комиссии признали допустимость заключения договоров комиссии с недвижимым имуществом. Между тем они пришли к выводу о невозможности самостоятельного исполнения комиссионером такой сделки, так как он не является лицом, записанным в ЕГРП в качестве собственника. Кроме того, на заседании обсуждался вопрос о правовом значении так называемой «промежуточной регистрации права собственности» на имя комиссионера, приобретшего недвижимость для комитента за счет последнего. Участники дискуссии единогласно сошлись во мнении, что такая регистрация недопустима и права собственности у комиссионера не порождает.

Анализ судебной и арбитражной практики по данной категории споров свидетельствует о том, что комиссионные сделки с недвижимым имуществом заключаются в небольшом количестве, однако имеют место в гражданском обороте. При разрешении споров о принадлежности имущества, являющегося предметом комиссионной покупки или продажи, наиболее значимыми являются вопросы возникновения у комиссионера вещного права на предмет комиссии и о моменте возникновения и перехода права собственности на приобретаемую и отчуждаемую недвижимость.

Статья 996 ГК РФ, закрепляющая правовой режим принадлежности вещей, являющихся предметом договора комиссии, не выделяет отдельно вопросы покупки и продажи таких вещей, а также различия в зависимости от того, является ли такая вещь движимой или недвижимой.

  • В связи с этим для целей применения указанной статьи следует поставить следующие вопросы.
    Можно ли признать, что при комиссионной продаже комиссионер приобретает вещное право на предмет комиссии хотя бы «на один момент», хотя бы для целей передачи данного права приобретателю по сделке?
    Либо же право собственности переходит непосредственно от комитента к приобретателю, минуя комиссионера?
  • Возникает ли у комиссионера при комиссионной покупке в интересах комитента право собственности на предмет комиссии, хотя бы «на один момент», хотя бы для целей дальнейшей передачи этого титула комитенту?
  • Связано ли возникновение права собственности комитента на приобретенную вещь с передачей ее фактического владения или государственной регистрацией права в реестре (для недвижимости)?

В зависимости от ответов на данные вопросы, разрешаются последующие, производные вопросы.

  • Следует ли признать комиссионера собственником недвижимости, приобретенной им в интересах комитента и зарегистрированной на свое имя?
    Вправе ли комитент понудить комиссионера передать вещь (в том числе недвижимую; в том числе на которую комиссионер зарегистрировал свое право), приобретенную последним в интересах и за счет комитента по договору комиссии?
    Вправе ли (и при каких условиях) комитент истребовать из незаконного владения третьего лица вещь (в том числе недвижимую), ранее приобретенную комиссионером для комитента, но самовольно проданную в дальнейшем третьему лицу? Вправе ли кредитор комиссионера обратить взыскание на недвижимое имущество, в отношении которого комиссионер осуществил «промежуточную регистрацию права собственности» на свое имя?
  • Поставленные вопросы произрастают из одного корня — признает ли правопорядок комиссионера собственником полученной по договору комиссии вещи (от комитента или для комитента), хотя бы на один момент?

При утвердительном ответе следовало бы заключить, что любые распорядительные сделки комиссионера с предметом комиссии за пределами поручений комитента являются сделками, совершенными собственником. Спор о принадлежности вещи в этом случае будет решаться по правилам конкуренции кредиторов, имеющих обязательственные права требовать передачи индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ). При этом преимущество имеет тот из кредиторов (комитент или третье лицо), кому вещь передана во владение. Если же вещь еще не передана, то приоритет имеет комитент, так как договор комиссии заключен ранее, чем договор комиссионера с третьим лицом.

Если же комиссионер не приобретает право собственности на комиссионную вещь, то совершенная вопреки комиссионному поручению распорядительная сделка с комиссионным имуществом совершена неуполномоченным лицом и является недействительной. Спор о принадлежности вещи следует решать по правилам о виндикации (ст. 301 ГК РФ). Признавая собственником приобретенной вещи комитента, следует проанализировать возмездность и добросовестность приобретения вещи третьим лицом. Если третье лицо приобрело комиссионную вещь у комиссионера возмездно и добросовестно, эта вещь не может быть виндицирована у него комитентом, так как наличие комиссионного поручения в данном случае, видимо, стоит приравнять к наличию воли комитента на передачу вещи комиссионеру. Если же третье лицо приобрело вещь безвозмездно, либо в момент приобретения действовало недобросовестно, то вещь может быть у него виндицирована.

Не лишним будет добавить, что продажа вещи без передачи ее фактического владения признается недобросовестным приобретением. В связи с этим владеющий комитент вправе заявить иск о признании за ним права собственности на вещь. И этот иск подлежит удовлетворению независимо от возмездности сделки, на которой третье лицо — приобретатель основывает свое право (п. 58 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее — Постановление № 10/22).

Приведенные выше доводы в равной мере применимы как к движимым, так и недвижимым вещам, так как государственная регистрация не порождает право собственности, а подтверждает его возникновение. Следовательно, при отсутствии у комиссионера оснований для приобретения права собственности, государственная регистрация этого права на его имя дает ему лишь видимость этого права.

Насколько можно судить из обзора дискуссии гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при ВАС РФ, идея о невозможности приобретения комиссионером права собственности на комиссионную вещь (будь то движимость или недвижимость) воспринималась участниками дискуссии как данность.

Такой подход также использован Президиумом ВАС РФ в п. 23 Обзора практики разрешения споров по договору комиссии (приложение к информационному письму от 17.11.2004 № 85; далее — Информационное письмо № 85).

Президиум указал, что поскольку по договорам купли-продажи недвижимости право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту (на основании п. 1 ст. 996 ГК РФ), с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.

Данный подход преобладает в теории права и судебно-арбитражной практике уже более 10 лет и споров не вызывает — комиссионер никогда не приобретает право собственности на вещь, являющуюся предметом комиссии. Положения закона императивно на это указывают и не дают никакого повода к иному толкованию. Право собственности переходит от комитента к покупателю и от продавца к комитенту «напрямую» — в силу императивного указания закона.

При покупке вещи право собственности комитента возникает в момент её передачи или регистрации

В случае если собственником «находящихся в комиссионном поле» вещей является комитент, то немаловажным является вопрос о динамике этого права — моменте его возникновения и утраты.

При комиссионной продаже вещи значительных сложностей не возникает. Независимо от передачи предмета комиссии во владение комиссионера, право собственности до момента продажи сохраняется за комитентом. И по общим правилам контрагент комиссионера по сделке продажи приобретет право на вещь с момента ее фактической передачи (для движимых вещей) либо государственной регистрации права собственности (для недвижимости) (ст. ст. 223, 224 ГК РФ).

При этом комиссионер не вправе регистрировать на свое имя право собственности на комиссионную недвижимость, так как он данным правом не обладает. Обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности может лишь сам комитент и приобретатель по сделке, но не комиссионер (п. 26 Информационного письма № 85). Данное указание, конечно же, не исключает совершение комиссионером от имени комитента таких действий на основании доверенности. Просто в этом случае он будет действовать от имени доверителя, а не от своего имени — не как комиссионер, а как поверенный. Подобная правовая конструкция привычна и никаких споров вызывать не может.

Таким образом, при комиссионной продаже комитент утрачивает право собственности на предмет комиссии в момент, определяемый общими правилами гражданского законодательства — ст. ст. 223и 224 ГК РФ.

При комиссионной же покупке момент возникновения права собственности комитента на приобретенную комиссионером вещь требует дополнительного пояснения.

Статья 996 Гражданского кодекса РФ содержит указание на то, что вещи, приобретенные комиссионером в интересах комитента, являются собственностью последнего.

Учитывая, что комитент приобретает право собственности непосредственно от продавца, следует заключить, что право комитента возникает в следующий момент после утраты этого права продавцом. Иными словами, если для утраты права собственности продавцом должна иметь место фактическая передача имущества либо государственная регистрация перехода права собственности, то комитент не может приобрести право собственности на имущество ранее, чем продавец передаст движимое имущество комиссионеру, либо в реестр будет внесена регистрационная запись об утрате права собственности продавца на недвижимость, являющуюся предметом договора комиссии. Последовательная же реализация положений ст. 996 ГК РФ и разъяснений Президиума ВАС РФ приводит к выводу, что комитент приобретает право собственности в следующий момент после утраты этого права продавцом вещи.

Применительно к приобретению комиссионером для комитента движимой вещи право собственности комитента на приобретаемую вещь возникает с момента передачи этой вещи комиссионеру (п. 1 ст. 223 ГК РФ — право собственности на движимую вещь переходит с момента передачи этой вещи). И это, видимо, не вызывает споров, так как на данное обстоятельство в юридической литературе ссылаются как на бесспорное и очевидное2.

Что касается недвижимости, то однозначного ответа относительно момента возникновения данного права найти, к сожалению, не удается. Очевидно, что крайним моментом, когда мы можем уверенно заключить о возникновении данного права, является момент государственной регистрации права собственности комитента (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Однако в юридической литературе можно встретить точку зрения, согласно которой право на недвижимость возникает у комитента с момента фактической передачи ему этой недвижимости от комиссионера3. Как представляется, у последней позиции нет достаточной аргументации. Более точным будет указать, что право комитента на приобретенную для него комиссионером недвижимость возникает в следующий момент после утраты этого права продавцом.

На практике этим моментом будет являться момент государственной регистрации права за комитентом, либо же момент «промежуточной» регистрации этого права на имя комиссионера.

Кредиторы комиссионера не вправе обратить взыскание на комиссионную вещь

В силу императивного указания ст. 996 ГК РФ, закрепляющей непосредственный переход права от третьего лица к комитенту, при регистрации права собственности на имя комиссионера комитент считается собственником данной недвижимости с момента такой регистрации. Таким образом, право собственности комитента на приобретаемую для него комиссионером недвижимость возникает в момент государственной регистрации данного права на имя комитента либо комиссионера.

Факт передачи владения от комиссионера к комитенту на правовой статус комитента как собственника в рассматриваемом случае не влияет — собственником недвижимости в любом случае является комитент4.

Но в этом случае налицо противоречие положения ст. 996 ГК РФ, закрепляющего право собственности за комитентом, и принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимость (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), согласно которому все третьи лица полагаются на данные реестра и воспринимают записанное в нем лицо как собственника.

Возникает вопрос — каким образом следует разрешать споры между комитентом, являющимся реальным собственником имущества, и третьим лицом, полагающимся при совершении сделки на данные реестра?

Первым аспектом этой проблемы является допустимость обращения взыскания по обязательствам комиссионера на недвижимость, в отношении которой внесена промежуточная регистрационная запись о собственности комиссионера. При обсуждении данного вопроса на заседании Научно-консультативного совета была выработана позиция, согласно которой при купле-продаже недвижимости комиссионером для комитента собственником становится комитент и «промежуточная регистрация» недвижимости на имя комиссионера не должна иметь место. Если же она состоялась, то данный случай надо решать исходя из признания комитента собственником спорной недвижимости. Но если договор комиссии в данном случае — мнимая или притворная сделка, заключенная для «увода имущества» комиссионера-должника из-под взыскания, — тогда договор комиссии здесь ни при чем (автор позиции Е. А. Суханов). В. В. Витрянский, подытоживая дискуссию, резюмировал, что «если бы мы дали комитенту возможность оспорить регистрационную запись и добиться исключения из описи спорного имущества, интересы третьих лиц не нарушались бы. Мы этот пункт посмотрим еще раз». В итоге ответ на данный вопрос так и не вошел в обзор судебной практики по договору комиссии, утвержденный Президиумом ВАС РФ по итогам данного обсуждения.

Другим аспектом озвученной проблемы является решение вопроса о принадлежности недвижимости, заложенной либо отчужденной комиссионером после промежуточной регистрации собственности на свое имя. Пусть комитент и комиссионер оба знают, что промежуточная регистрация права собственности на имя комиссионера не отражает истинного положения дел. Однако же если комиссионер примет решение заложить, продать либо иным образом распорядиться не принадлежащим ему имуществом — не вправе ли третье лицо — залогодержатель или приобретатель по сделке с таким «неуправомоченным комиссионером» полагаться на данные реестра? И не следует ли признать такую сделку легитимной и согласиться с переходом титула к третьему лицу?

Ответ на последний вопрос на поверку оказывается более простым, чем на первый, так как его решение полностью охватывается правилами ст. 301 и ст. 302 ГК РФ о виндикации. Что дает государственная регистрация права в рассматриваемом случае? Она дает «видимость права» — каждое третье лицо вправе полагаться на этот видимый и очевидный факт и воспринимать комиссионера как реального собственника вещи. Ровно такую же видимость права дает фактическое обладание вещью применительно к обороту движимого имущества.

И если реальный собственник сам снабдил неуполномоченного отчуждателя внешними признаками титула — передал фактическое владение или способствовал регистрации права собственности в реестре прав, то он не вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя. Классическим примером выбывания имущества по воле собственника является передача этого имущества в наем: «если собственник вручает свое имущество нанимателю, а тот, злоупотребляя доверием собственника, продает имущество третьему лицу — добросовестному приобретателю, виндикационный иск собственника к такому лицу удовлетворению не подлежит"5. Аналогичным будет решение при передаче вещи по договорам хранения, перевозки, комиссии — от добросовестного приобретателя вещь не подлежит истребованию.

Если же приобретатель имущества действовал недобросовестно, то комитент-собственник всегда может истребовать имущество у такого приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

Не приводя здесь всех выработанных судебно-арбитражной практикой критериев добросовестного приобретения, следует особо отметить, что добросовестный приобретатель получает защиту от виндикационного иска только при наличии фактического владения. Если же спорной недвижимостью фактически владеет комитент, то его иск к третьему лицу даже не является виндикационным, а является иском о признании права собственности (как это указано в п. 58Постановления № 10/22). Признание лица добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК РФ, возможно лишь в случае фактической передачи спорного имущества в его владение (постановление Президиума ВАС РФ от 30.01.2001 № 5482/00). В дальнейшем данное правило было сформулировано в качестве универсального (п. 6 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).

И уж совсем не сложным будет решение вопроса о признании права собственности за комитентом, если в результате промежуточной регистрации права собственности комиссионер значится собственником по реестру (при этом собственность им фактически никому не передана). Такой спор решается по правилам ст. 996 ГК РФ и в соответствии с положениями договора комиссии. Если будет доказано приобретение спорной недвижимости в интересах и за счет комитента, последний признается собственником данной недвижимости.

Возвращаясь же к ответу на первый вопрос (о возможности обращения взыскания на комиссионное имущество по обязательствам комиссионера), представляется верным решать этот вопрос по правилам п. 4 ст. 1 ГК РФ (запрет на извлечение выгоды из своего незаконного или недобросовестного поведения) и ст. 10 ГК РФ (запрет на злоупотребление правом). А именно: при обнаружившемся сговоре комитента с комиссионером, направленном на увод имущества из-под взыскания, заключенную между ними комиссионную сделку следует признавать недействительной. При этом кредитору комиссионера должно быть предоставлено право обратить взыскание на предмет комиссии как принадлежащий комиссионеру.

Читайте также
Порядок принятия решения общего собрания акционеров