Поделиться:

"Вопреки нормам закона и разъяснениям пленума"

В 2005 году правительство Москвы дало ООО "Экосантик" возможность реализовать инвестиционно-строительный проект на Кутузовском проспекте на площадке за домом 23, корпус 1. А спустя год после окончания строительства (2011 г.) между соинвесторами строительства, создавшими ТСЖ "Кутузовский, 23", и застройщиком возник конфликт.

Причиной стало право собственности на объект под названием "Контрольно-пропускной пункт". ТСЖ было уверено, что он относится к общей долевой собственности, в то время как "Экосантик" ссылался на ЕГРП, в котором было зарегистрировано его право на помещение.

Товарищество ссылалось на заключения независимых экспертов, которые подтверждали, что в КПП выведены системы пожарной сигнализации и видеонаблюдения, установленные в обоих жилых домах комплекса, на двухуровневой подземной автостоянке и придомовой территории. Кроме того, из него управляется вся система охранной сигнализации. Так что спорный объект неразрывно связан с системами жизнеобеспечения зданий комплекса и, значит, относится к общему имуществу, сделали вывод в ТСЖ. Нет, утверждали их оппоненты, у него самостоятельное функциональное назначение – контрольно-пропускной пункт. Согласно технической документации этот объект изначально был отнесен к помещению сервисных служб паркинга.

Дело дошло до суда, и тут жильцов ждал сюрприз: судья Галия Александрова потребовала от истца доказывать так называемый отрицательный факт – что спорное помещение не имеет самостоятельного назначения, хотя аргументация ТСЖ была нацелена на то, чтобы доказать его принадлежность к общей собственности. А затем констатировала, что истец не смог доказать обстоятельства, на которые ссылается, как того требует ст. 65 АПК, и что спорное помещение, согласно техдокументации, имело отдельный функционал, следовательно, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса не может относиться к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. В итоге Арбитражный суд города Москвы иск ТСЖ отклонил (дело А40-123167/2012). Поддержали это решение и судьи апелляции: Милана Сабирова, Булат Гармаев и Ольга Чепик, а вслед за ними и кассации: Владимир Кобылянский, Анатолий Стрельников и Елена Зверева.

А вот в Высшем арбитражном суде, куда затем обратилось товарищество, судьи заняли другую позицию. "Тройка" в составе Елены Валявиной, Сергея Никифорова и Сергея Сарбаша указала, во-первых, на то, что суд первой инстанции необоснованно потребовал от истца доказывать отрицательный факт. Во-вторых, коллегия сослалась на постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 года № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". В нем разъясняется, что к последнему относятся, в частности, зоны, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании. "Таким образом, вопреки нормам закона и разъяснениям пленума, суды исходили из невозможности признания права общей собственности на отдельное помещение в доме, которое предназначено для обслуживания помещений всех собственников жилого комплекса", – говорится в определении о передаче дела на рассмотрение президиума. Его авторы также добавили, что факт регистрации объекта за "Экосантиком" ни о чем не говорит. "В п. 3 [64-го постановления] разъяснено, что [общее имущество] принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП", – написали судьи. Кроме того, напомнили они и про закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, в соответствии с которым при возникновении права собственности на объект одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество, которая не может быть отчуждена или передана отдельно.

На заседании президиума представитель ТСЖ Григорий Быстрицкий сегодня говорил, что "Экосантик", по сути, объявил себя единственным инвестором, хотя делать этого никакого права не имел.

"Наши визави проявили себя тонкими специалистами по затуманиванию суда, – кивал он в сторону оппонентов. – Обвинили нас, что мы якобы сами КПП начинили аппаратурой, чтобы доказать связанность [с обслуживанием всего жилого комплекса]. Как может состоящее из пяти дворников ТСЖ это сделать?" Его оппонент – представлявшая "Экосантик" Татьяна Глушко – повторяла доводы о том, что спорное помещение никакого значения для жизнеобеспечения всего объекта не имеет. Более того, по ее словам, представители ТСЖ занимались самоуправством – в какой-то момент захватили помещение и никого из "Экосантика" туда не пускали.

После совещания члены президиума все акты по делу решили отменить, а направить его на новое рассмотрение. Эксперты видят в этом хороший знак. Спор ТСЖ "Кутузовский, 23" с "Экосантиком" – типичный для рынка жилой недвижимости случай, когда строительство жилья осуществляется на основании инвестконтракта между застройщиком и публичным органом, а будущие собственники квартир выступают соинвесторами по отдельному договору с застройщиком, отмечает старший юрист адвокатского бюро "Линия права" Алексей Костоваров. "В связи с этим важное значение имеет вывод, предложенный коллегией, согласно которому право собственности на общее имущество в этой ситуации возникает как у инвестора, так и у соинвесторов на равных основаниях", – уверен он. По его мнению, такой подход исключает возможность злоупотреблений со стороны застройщика, который пытается оставить в своей индивидуальной собственности общие нежилые помещения, часто представляющие значительный коммерческий интерес.

Юрист адвокатского бюро DS Law Екатерина Ильина согласна с тем, что значение будущего постановления ВАС по этому делу для практики будет очень велико и особо обращает внимание на фрагмент в тексте определения, где прямо говорится о нарушении прав соинвесторов. "Тенденция защиты более слабой стороны – дольщиков – положительна, а указание ВАС на то, что их права первичны, предрешает результат повторного рассмотрения дела в пользу истца", – полагает Ильина.